2018中国房地产大数据报告

发布于 2018-12-3 9:47:13 华夏时报 阅读(80)

一、2018房地产市场发展


现状与存在问题


2018年上半年,除一线城市外,多数城市房价出现较快上涨。2018年6月大数据房价指数(BHPI)环比显示,142个样本城市平均环比上涨1.62%,房价环比上涨的城市为119个,占样本数的83.8%。


2018年10月,全国房地产市场整体退热,一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数(BHPI)环比显示,142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个,占样本数的40.8%,比6月减少61个。


1.一线城市由总体缓涨转为集体微降,但房价水平高潜在供求矛盾突出


2018年初以来,一线城市中广州房价较快上涨,北京、深圳房价均有所回升,仅上海房价持续下降。2018年6月,一线城市房价平均环比上涨0.525%,其中北京环比上涨0.95%,深圳环比上涨1.33%,广州环比上涨0.43%,上海环比下跌0.61%。2018年6月,一线城市房价平均同比上涨4.25%,广州房价同比上涨21.41%,深圳房价同比上涨6.41%,其中北京房价同比下跌3.7%,上海房价同比下跌7.11%。


2018年10月,在中央严控房价上涨的政策背景下,北京、深圳房价回升进程中断,广州楼市由热转冷,上海跌幅有所加大。与2018年9月相比,10月一线城市房价环比平均下跌1.857%,跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌,其中深圳环比下跌0.83%,北京环比下跌1.99%,广州环比下跌1.9%,上海环比下跌2.71%。与上年同期相比,2018年10月一线城市房价平均同比上涨1.277%,其中北京同比上涨0.52%,深圳同比上涨3.45%,广州同比上涨12.11%,上海同比下跌10.97%。


2.准一线及二线城市由快速上涨到总体回调,房地产市场对投资需求的依赖度较高


2018年6月,准一线城市房价平均环比上涨3.1%,其中重庆环比上涨7.82%,居涨速首位。6月准一线城市平均同比上涨18.13%,其中杭州同比上涨41.13%,重庆同比上涨35.29%。


到2018年10月,准一线城市房价环比平均下跌1.415%,跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外,重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%,下跌速度有所加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%,其中重庆同比上涨24.46%,杭州同比上涨12.76%。


与2018年9月相比,10月准一线城市房价中位数为21611元/建筑平方米,比上月下降677元/建筑平方米。


2018年6月,二线城市平均环比上涨1.09%,其中西安环比上涨5.73%,居涨速首位。2018年10月二线城市房价平均环比下跌0.941%,跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。热点二线城市房价由涨转跌,也带动了周边三四线城市房价下跌。


自2018年1月以来,二线城市房价同比涨幅总体呈现下降态势。与上年同期相比,二线城市总体仍累积了较高的房价涨幅。2018年10月,二线城市同比上涨8.914%。其中西安同比上涨47.45%,居二线城市之首;厦门同比下跌14.7%,居二线城市末位。


二线城市10月房价中位数的平均值为18138元/建筑平方米,较上月略降205元/建筑平方米。


3.三四线城市房价由集体上扬到小半上涨,新房库存水平有望重新回升


2018年6月,118个三四线样本城市中,房价环比上涨的城市达100个,上涨占比85%。6月三四线城市房价平均环比上涨1.68%。


2018年10月,118个样本城市中,房价环比上涨的城市仅为52个,上涨城市占比44%。下跌的城市达66个,下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%,虽然跌幅很小,但反映了市场形势的微妙转变。


从2018年以来累计涨幅看,2018年6月,三四线城市平均累计上涨8.8%,118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月,三四线城市平均累计上涨11.032%,累计涨幅在10%以上的城市为65个。


4.购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点,市场预期不再单一乐观


2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点。近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月,此后一路下滑,反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。


2018年10月,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,同样为2017年1月以来最低点。近两年经纪人信心指数的最高点在2018年6月,随后出现较快下降。一般而言,经纪人对市场信息较为了解,相对购房者更为理性。经纪人信心指数的下降,反映了市场的实质性降温。


5.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降,租赁性住房供给相对不足


大数据住房租金指数(不含长租公寓,下同)监测显示,2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值。2018年7月,29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。其中环比涨幅在2%以上的依次有中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6城市;环比涨幅在1%~2%之间的有上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海、沈阳10个城市。与2017年12月相比,2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市,其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。


2018年8-10月,重点城市住房租金水平有所回落。2018年10月,29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调,仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5个城市环比上涨。从定基指数看,与2017年12月相比,2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州(24.39%)、石家庄(9.57%)、苏州(9.41%)、中山(8.73%)、珠海(8.58%)、深圳(6.57%)、北京(5.97%)7个城市。8-10月热点城市租金止涨,主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。


2018年上半年房租的快速上涨,除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外,大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。


在房价上涨受到抑制的条件下,住房供求矛盾通过租金上涨的形式曲折表现出来。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征,住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等,就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“长租公寓”利用金融杠杆争夺房源,又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。


针对非正规租房的治理行动也是推高住房租金的重要辅助因素。部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩,被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。


6.重点城市长租公寓市场扩展迅速,租房市场有待进一步规范化发展


北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月,全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。2018年1-11月,19个重点城市中,品牌公寓信息发布量占比在5%以上的,从高到低依次是上海(26.1%)、成都(18.2%)、北京(12.3%)、南京(7.2%)、深圳(6.3%)、武汉(5.5%)、重庆(5.0%)。


长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为,推高了部分城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分,国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展,考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性,相关部门给予了充分的金融政策支持。


二、市场形势分析


与2019年走势预测


外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变,美联储进入加息周期,国际资本市场动荡加剧,中美贸易摩擦尚未缓解,导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在,短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变,同时也使房地产政策空间变小,相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看,中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化,从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。


住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨,对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局2018年7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,提出要坚决遏制房价上涨。


住房资金面略有改善。2018年下半年特别是四季度以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,市场利率有所下降,多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。


一线城市重新成为楼市避风港。从城市格局看,一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化,但政策进一步趋紧的可能性并不大。


三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸,使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加,多个热点三四线城市被住建部约谈,调控政策由一二线城市向三四线城市深入。


基于以上因素综合推测,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看,房屋租赁产业将迎来大发展。


三、对策与建议


一是保持货币政策的稳健中性,不宜强剌激或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性,货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。不采取货币扩张、需求剌激的方法来吹大资产泡沫,也避免用紧缩性货币政策来稳定房价。


二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力、稳定房价预期。在城市化阶段住房具有很强的民生属性,坚持“房住不炒”有利于楼市的长久稳定。在复杂的内外部经济形势下,坚持“因城施策”,不搞政策一刀切,可以避免人为诱发系统性风险。一二线城市继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策的持续性与稳定性,进一步稳定房价预期,消除政策剌激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。


三是建立完善住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源。


建立完善租房市场相关制度,包括:完善市场规则,探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度;规范市场秩序,重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等;加快推进住房租赁立法,保障租购房同权,在发生各类纠纷时优先保护租户权益。


多渠道扩大重点城市租赁房源,包括加快公租房的建设与配租;加快对集体土地建设租赁住房试点的推广;对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓,给予更多的规划、土地利用、税收政策支持;出台可行性细则,支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。


四是加大公共服务区域一体化力度,加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。


抓住住房市场相对稳定的有利契机,加快推进和深化土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革,建立完善住房市场稳健发展长效机制。


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